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“神戶型”要重出江湖了？

如果說(shuō)最近的樓市新政如降低首付比例、降低公積金利率、取消房貸利率下限等舉措降低了購(gòu)房門(mén)檻，減少了利息支出，那么多個(gè)城市出臺(tái)住宅計(jì)容面積和公攤的新規(guī)則，則大大提升了得房率，購(gòu)房者要買(mǎi)到同樣的實(shí)用面積，總價(jià)能省下至少數(shù)十萬(wàn)元。

2017年前，杭州也是遍地“神戶型”，甚至有樓盤(pán)的實(shí)用面積遠(yuǎn)超建筑面積，得房率超過(guò)100%。這樣的時(shí)代，能夠回歸嗎？

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

5月17日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》（2024年修訂版），修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率。

新規(guī)的變化主要是以下幾點(diǎn)：1，放松陽(yáng)臺(tái)尺寸規(guī)定，增加“計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超過(guò)2.4m，超過(guò)部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容，此前，陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深不能超過(guò)2.4m，修訂后陽(yáng)臺(tái)可以把進(jìn)深做大；2，增加凸窗尺寸，凸窗的進(jìn)深由0.6m增加到0.8m，意味著飄窗的面積也將增大；3，減少公攤面積，一些諸如機(jī)房、避難層等公共空間被列為“不計(jì)容面積”；4，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m，對(duì)超高層住宅進(jìn)行控制。

近期出臺(tái)相似新規(guī)，鼓勵(lì)房企提升房屋實(shí)用率的，還有佛山、惠州、肇慶、福州、長(zhǎng)沙等城市。

其中，佛山提到新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的“折半”計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制等?；葜輨t是可利用挑高、錯(cuò)層的大陽(yáng)臺(tái)打造戶屬空中花園；戶屬空中花園中不小于兩個(gè)自然層高的部分，不計(jì)入容積率建筑面積且不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。

對(duì)于多城密集出臺(tái)“減少公攤面積、提高得房率”的新規(guī)，國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁認(rèn)為：“相當(dāng)于是在合法合規(guī)的情況下，盡可能地為購(gòu)房者爭(zhēng)取更多的住房面積，減輕購(gòu)房者的房?jī)r(jià)壓力。這也是促進(jìn)住房銷(xiāo)售的一種方式?！?/span>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，廣州也一直在做得房率方面的政策優(yōu)化，比如半敞開(kāi)面積，陽(yáng)臺(tái)和飄窗占整個(gè)建筑面積的比例提高，又只算一半的計(jì)容面積，得房率自然就提高了。另外，還有一些輔助用房不計(jì)入公攤，包括架空層、消防通道、電梯井等等。

他還指出，這可能會(huì)成為一個(gè)全國(guó)性新趨勢(shì)，“國(guó)家提出了統(tǒng)籌消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，這其實(shí)就是‘優(yōu)化增量’的一個(gè)表現(xiàn)?！?/span>

說(shuō)到得房率的提升，不禁令人想起杭州遍地“神戶型”的時(shí)代。

這緣起于杭州房地產(chǎn)歷史上的“70/90”時(shí)期，很多樓盤(pán)要求70%以上是小戶型，因而競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁增加實(shí)用面積，以獲取購(gòu)房者青睞。

比如中海錢(qián)塘山水，89㎡戶型可以做到驚人的五房?jī)蓮d，贈(zèng)送面積高達(dá)30㎡；又比如綠都御景藍(lán)灣，89㎡戶型贈(zèng)送面積多達(dá)43㎡；順發(fā)和美家更是“買(mǎi)一層送一層”，業(yè)主自主拓展可達(dá)170㎡，一度被稱(chēng)為杭州史上最強(qiáng)90㎡戶型。

中海錢(qián)塘山水建面約89㎡戶型

順發(fā)和美家建面約90㎡戶型

2015年，順發(fā)美哉美城一套80㎡的平層戶型，硬是做出了120多㎡的室內(nèi)空間，而96㎡躍層戶型，加上設(shè)備平臺(tái)、通高陽(yáng)臺(tái)、飄窗、挑高客廳等各種可拓展的空間元素后，實(shí)際使用面積高達(dá)148㎡。

順發(fā)美哉美城建面約80㎡戶型

同年，蕭山聞堰的濱江東方海岸，89.5㎡戶型可變121㎡四房，甚至還設(shè)計(jì)了走入式衣帽間，137㎡實(shí)際使用面積高達(dá)160.6㎡。

也是在2015年，余杭區(qū)的新湖菲林為自己的“神戶型”做過(guò)一個(gè)“世界上容納最多人的90㎡”活動(dòng)，當(dāng)時(shí)足足裝進(jìn)了714人，成功申報(bào)了世界紀(jì)錄。

新湖菲林建面約90㎡戶型

在那個(gè)年代，算上贈(zèng)送面積，得房率超過(guò)100%在杭州并不稀奇。

一位杭州房地產(chǎn)資深工程人士告訴記者：“近期全國(guó)多地的新規(guī)是從政策源頭將業(yè)主房子的實(shí)用面積增大，而過(guò)去杭州的贈(zèng)送面積是開(kāi)發(fā)商利用面積規(guī)則和改造等方式完成的?！?/span>

2014年7月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)布《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（下稱(chēng)《規(guī)范》），明確飄窗、雙層挑高露臺(tái)等這些原來(lái)可以用來(lái)贈(zèng)送的面積，統(tǒng)統(tǒng)將是計(jì)算在內(nèi)的建筑面積。

不過(guò)，直到2017年，這份《規(guī)范》才在杭州落地。當(dāng)年4月，杭州主城區(qū)一宗住宅用地在掛牌時(shí)規(guī)定了：“設(shè)備平臺(tái)（無(wú)論主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外）均按全部水平投影面積計(jì)算容積率。”同時(shí)還要求：不得設(shè)置通高功能性用房（如客廳、起居廳等）；不得設(shè)置或預(yù)留梁、墻、柱等圍合的通高空間；不得設(shè)置花池、類(lèi)陽(yáng)臺(tái)等裝飾空間；不得設(shè)置不符合建造和使用邏輯的天井、采光井、通風(fēng)井、尾氣井、飄窗等。

從此，杭州90㎡以下小戶型新房逐漸消失。要想達(dá)到過(guò)去90㎡戶型的實(shí)用面積，建筑面積基本在100㎡左右，意味著購(gòu)房者起碼要多付三四十萬(wàn)元。此外，杭州容積率提升，高層房源增加，跟過(guò)去的洋房相比，得房率明顯下滑。

“在《規(guī)范》落地之前，杭州的開(kāi)發(fā)商用雙層中空、奇偶錯(cuò)層等方式在戶型上各顯神通，因此有了很多經(jīng)典樓盤(pán)，反而這幾年杭州的新盤(pán)戶型逐漸走向同質(zhì)化?！?該房地產(chǎn)資深工程人士告訴記者。

只不過(guò)，從2017年開(kāi)始的五六年時(shí)間，杭州新房“不愁賣(mài)”，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，那段時(shí)間對(duì)得房率沒(méi)那么在意。

到了2023年3月，浙江省《關(guān)于調(diào)整〈建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程〉有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》正式實(shí)施，住宅建筑面積計(jì)算更嚴(yán)格了。

最大的變化體現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)面積上。按照調(diào)整后的規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)建筑面積應(yīng)按圍護(hù)設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計(jì)算；當(dāng)陽(yáng)臺(tái)封閉時(shí)，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。簡(jiǎn)而言之，陽(yáng)臺(tái)不封包，就算一半面積，只要陽(yáng)臺(tái)封包，就算全面積。而原本，陽(yáng)臺(tái)封包也算一半面積。

那位房地產(chǎn)資深工程人士表示：“杭州的住宅建筑面積計(jì)算規(guī)則是從緊的。杭州現(xiàn)在的做法是只看陽(yáng)臺(tái)全封閉還是半封閉。濱江區(qū)和余杭區(qū)不少項(xiàng)目要求立面公建化，也就是陽(yáng)臺(tái)要全封閉，這樣得房率就更低了。”

如今，全國(guó)范圍對(duì)住宅建筑面積計(jì)算的認(rèn)定風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變，從政策層面提升得房率成為趨勢(shì)。那么杭州是否會(huì)跟進(jìn)呢？杭州相關(guān)部門(mén)告訴記者：“還沒(méi)有明確的跟進(jìn)節(jié)點(diǎn)，我市目前執(zhí)行的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都是省里的標(biāo)準(zhǔn)?！?/span>

在國(guó)家堅(jiān)決提振樓市信心的大背景下，購(gòu)房者依舊可以期待，杭州“神戶型”的回歸。

潮新聞 記者 詹慧雯 印夢(mèng)怡
責(zé)任編輯：周勤

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